El aumento de la cantidad de pisos turísticos sin permiso de la comunidad en las grandes ciudades de España ha provocado un profundo debate acerca de los derechos de las comunidades de propietarios.
Si bien el alquiler turístico puede ser una fuente importante de ingresos para algunos, la creciente popularidad de plataformas como Airbnb ha comenzado a transformar la naturaleza de los vecindarios y las comunidades residenciales.
En este artículo, analizaremos en detalle la prohibición de los pisos turísticos, las normativas actuales y cómo las comunidades de propietarios pueden implementar medidas para controlar esta práctica.
La prohibición de pisos turísticos: un tema en auge
La situación actual en las comunidades de propietarios
La proliferación de pisos turísticos ha traído consigo una serie de retos para las comunidades de propietarios. En algunas zonas, especialmente en el centro de grandes ciudades como Madrid o Barcelona, los edificios residenciales se han visto invadidos por turistas que alquilan propiedades a corto plazo.
Esto ha generado molestias para los vecinos, quienes a menudo experimentan un aumento en los ruidos, el tráfico y la rotación de inquilinos.
En respuesta a este fenómeno, muchas comunidades de propietarios están considerando la posibilidad de prohibir los pisos turísticos sin permiso de la comunidad en sus edificios.
Esta inquietud ha sido respaldada por una reciente resolución del Tribunal Supremo de España, que ha establecido un precedente significativo al determinar que las comunidades de propietarios tienen la facultad de prohibir los alquileres turísticos con una mayoría de tres quintos de los votos.
¿Cómo se puede prohibir un piso turístico en una comunidad?
¿Cómo se puede prohibir un piso turístico en una comunidad?El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que las comunidades de propietarios tienen la capacidad de prohibir determinados usos de las viviendas, como el alquiler turístico, siempre que se consiga la aprobación de una mayoría cualificada.
Esto significa que, en principio, una comunidad puede decidir que no se permita el uso de sus viviendas con fines turísticos, pero solo si se alcanza una mayoría de tres quintos en la junta de propietarios.
El conflicto con los propietarios de pisos turísticos
Sin embargo, la implementación de una prohibición de alquiler turístico no es una tarea sencilla. Muchos propietarios que ya han convertido sus viviendas en apartamentos turísticos se enfrentan a la posibilidad de ver limitada su fuente de ingresos.
Además, algunos propietarios consideran que tienen el derecho de alquilar sus propiedades como mejor les parezca, especialmente si ya han cumplido con los requisitos legales y han registrado su propiedad como vivienda de uso turístico.
¿Qué dicen los aspectos legales? artículo 17.12 de la LPH
El artículo 17.12 LPH: un pilar para las decisiones de las comunidades
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal es fundamental para comprender cómo las comunidades de propietarios pueden intervenir ante el crecimiento de los pisos turísticos sin permiso de la comunidad.
Este artículo establece que las decisiones que afecten al uso de los elementos privativos de los edificios, como la modificación de los usos permitidos en las viviendas, pueden ser tomadas por la junta de propietarios siempre que se obtenga la mayoría cualificada de tres quintos.
Esto quiere decir que las comunidades pueden prohibir los pisos turísticos si los propietarios votan a favor de esta medida con una mayoría especial.
Sin embargo, es importante recordar que no todas las decisiones relacionadas con el uso de las viviendas requieren la misma mayoría. Por ejemplo, decisiones menores como el cambio de elementos comunes no afectan a este tipo de mayoría.
¿Cómo se impide el alquiler turístico de un piso?
La decisión de prohibir el alquiler turístico dentro de una comunidad no es automática. Debe ser aprobada en una junta de propietarios mediante la votación de los vecinos.
La comunidad debe asegurarse de que la propuesta esté bien fundamentada en la necesidad de preservar la seguridad, el bienestar y la calidad de vida en el edificio.
En este sentido, la junta de propietarios deberá tener en cuenta varios factores, como la estabilidad financiera de la comunidad, el impacto en la convivencia entre vecinos y la necesidad de proteger el valor de las propiedades.
Prohibición de pisos turísticos otras consideraciones importantes
Los requisitos legales para el alquiler turístico
En España, el alquiler turístico está sujeto a normativas específicas que varían dependiendo de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid, los propietarios deben registrar sus viviendas como viviendas de uso turístico y cumplir con ciertos requisitos para que su actividad sea legal.
Estos requisitos incluyen la obtención de una licencia de actividad, el cumplimiento de estándares de seguridad y la inscripción en el registro de la comunidad autónoma correspondiente.
El incumplimiento de estos requisitos puede acarrear sanciones, como multas e incluso la cancelación del registro como apartamento turístico. Además, las comunidades de propietarios pueden tomar medidas adicionales si consideran que la actividad está afectando negativamente al entorno.
¿Se puede prohibir el alquiler vacacional en zonas turísticas?
En algunas zonas de España, las autoridades locales han comenzado a implementar regulaciones estrictas para controlar el número de viviendas de uso turístico.
Esto incluye la creación de zonas de exclusión donde no se permite el alquiler vacacional. Por ejemplo, en algunas partes de la Comunidad Valenciana o Baleares, los alquileres turísticos están estrictamente regulados, y las comunidades de propietarios pueden estar respaldadas por la normativa autonómica para prohibir los pisos turísticos en sus edificios.
La ley de vivienda vacacional en canarias: un caso especial
El anteproyecto de ley para la vivienda vacacional en Canarias es un claro ejemplo de cómo las comunidades autónomas están abordando el problema de los pisos turísticos sin permiso de la comunidad. La ley establece regulaciones específicas para el alquiler vacacional en las islas, permitiendo a las comunidades de propietarios prohibir el alquiler de viviendas con fines turísticos en áreas donde este tipo de actividad sea incompatible con el entorno.
El futuro del alquiler turístico en las comunidades de propietarios
El Incremento de la cuota de comunidad por los pisos turísticos
Un tema recurrente en las comunidades de propietarios es el impacto económico que los pisos turísticos tienen en el mantenimiento y las finanzas del edificio.
Los gastos de comunidad suelen incrementarse debido al aumento del uso de los servicios comunes por parte de los turistas, como el ascensor, el agua, la electricidad y la limpieza.
Esto puede llevar a un aumento en las cuotas de comunidad, lo que genera tensiones entre los propietarios de viviendas turísticas y los propietarios residenciales.
En muchos casos los residentes habituales sienten que están pagando más por el mantenimiento de áreas comunes que son más utilizadas por los turistas que por ellos mismos.
Recursos contra el acuerdo de prohibición del alquiler turístico.
Es posible que algunos propietarios afectados por la prohibición del alquiler turístico opten por impugnar el acuerdo de la comunidad. La impugnación de una decisión comunitaria puede ser una alternativa si los propietarios consideran que la resolución adoptada por la junta no cumple con los requisitos legales o infringe sus derechos.
En este caso, será necesario presentar la impugnación ante los tribunales y proporcionar evidencia que demuestre que el acuerdo no es válido
¿Cómo evitar los pisos turísticos en tu comunidad?
Para las comunidades de propietarios que deseen evitar los pisos turísticos, lo más importante es estar bien informados sobre la legislación vigente y las herramientas legales a su disposición. Consultar con abogados especializados en propiedad horizontal, puede ser útil para implementar medidas eficaces y adaptadas a la normativa local.
Es crucial que las decisiones tomadas por la comunidad sean respetuosas con los derechos de todos los propietarios y se basen en argumentos sólidos para evitar problemas legales a largo plazo.
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